同煤集團(tuán)軒煤公司物業(yè)管理處   李舂蘭

 物業(yè)管理作為國有企業(yè)的一部分,在受到傳統(tǒng)體制的影響,不少的物業(yè)管理部門不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,經(jīng)營機(jī)制不活,管理水平落后,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),創(chuàng)新觀念滯后,企業(yè)經(jīng)營虧損,有的甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán),比較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展,不僅阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)地健康發(fā)展,也影響了物業(yè)管理市場(chǎng)化地發(fā)展進(jìn)程。
    一、物業(yè)管理轉(zhuǎn)制的實(shí)踐
    企業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)化；傳統(tǒng)意義上的房管所管理已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)化、規(guī)�；�、專業(yè)化發(fā)展的方向。這就迫使眾多的物業(yè)管理不斷從服務(wù)意識(shí)、服務(wù)理念、管理手段的創(chuàng)新,從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)產(chǎn)生新的物業(yè)管理和服務(wù)模式。積極探索公有制多樣化實(shí)現(xiàn)形式搞好管理。
    按照有關(guān)“抓大放小,有所為,有所不為”的企業(yè)改制要求,積極探索建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的由法人、自然人多元投資的有限責(zé)任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力,建立和健全物業(yè)管理企業(yè)所具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。
    二、物業(yè)管理企業(yè)化改制的發(fā)展
    物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須做大做強(qiáng)。通過“二次改制”的企業(yè),在通過資本運(yùn)作,實(shí)施產(chǎn)業(yè)重組,走聯(lián)合發(fā)展的道路的思路,引發(fā)了改制企業(yè)的第二種形式一一外部投資者所有制,即把企業(yè)的所有權(quán)通過充分引入競爭機(jī)制,出售給企業(yè)現(xiàn)任管理層以外的投資者或通過增資擴(kuò)股將控股股東地位讓給外部投資者。這樣公司的控制權(quán)開始流動(dòng)起來后,才有可能通過市場(chǎng)競爭機(jī)制給企業(yè)找到最合適的控制者。
    現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)主要有二類：①由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司、②由開發(fā)商建立的物業(yè)管理公司和以適應(yīng)市場(chǎng)需要而成立的各類物業(yè)管理公司及保安、保綠、保潔、維修等專業(yè)公司。
    物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)走市場(chǎng)化運(yùn)作、規(guī)�；�經(jīng)營、專業(yè)化發(fā)展的道路。而資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化不僅符合建立現(xiàn)在企業(yè)制度的客觀要求,而且也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�管理、發(fā)展,市場(chǎng)化經(jīng)營、運(yùn)作道路的有效手段。一般來說,物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展現(xiàn)在有3種產(chǎn)業(yè)重組的模式:(l)以尋求規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)施專業(yè)項(xiàng)目管理為目的的產(chǎn)業(yè)重組、聯(lián)合發(fā)展:(2)以按照物業(yè)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容組建的專業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu),比如保安、保潔、綠化、工程維修等物業(yè)管理的專業(yè)部門。它有利于統(tǒng)一物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)籌物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)安排,提高資源的配置、使用效率。(3)以各自的長處、特色進(jìn)行的人員、機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)的重新整合,組成集約化的新業(yè)務(wù)聯(lián)盟形式的資產(chǎn)重組。這樣既有利于節(jié)約管理成本、共享資源，憑借優(yōu)質(zhì)化和人性化的管理與服務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模管理帶來的經(jīng)濟(jì)效益和增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)上的競爭能力。
    物業(yè)管理部門決策機(jī)制的變化、管理水平的變化和拓展效益的變化。企業(yè)在運(yùn)行上一切以市場(chǎng)為導(dǎo)向,減少盲目性:觀念更新使企業(yè)人事制度形式多樣,靈活有效:在制度上管理規(guī)范、嚴(yán)格,加之有效的機(jī)制保障:自主經(jīng)營意識(shí)增強(qiáng),強(qiáng)調(diào)企業(yè)以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益為中心,新業(yè)務(wù)、新增長點(diǎn)開拓速度加快。
    管理模式專業(yè)化的物業(yè)管理的發(fā)展;成立專業(yè)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)投資咨詢,并聯(lián)合眾多的比如保潔、保安、特約服務(wù)機(jī)構(gòu)部門管理服務(wù)、為客戶提供全方位的專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障。同時(shí)將著重于加強(qiáng)管理、進(jìn)一步提高管理水平、設(shè)立投訴中心,把對(duì)客戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作放在第一位，提升綜合競爭力、服務(wù)業(yè)主、服務(wù)社會(huì)。