新華社記者于瑤、馬俊

　　2009年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖向好，房地產(chǎn)商違法銷(xiāo)售、頻繁調(diào)價(jià)、捂盤(pán)惜售等行為層出不窮。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，近期寧夏出臺(tái)了《寧夏回族自治區(qū)商品房銷(xiāo)售管理暫行辦法》，其中規(guī)定已備案商品房6個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)。這一空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否具有可操作性？種種違規(guī)行為是否能夠就此得以遏止？辦法出臺(tái)后引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　房?jī)r(jià)亢奮讓購(gòu)房者“后悔”

　　試圖通過(guò)限制房?jī)r(jià)漲幅來(lái)調(diào)控樓市，寧夏已不是第一家。2007年南京市就推行一房一價(jià)的政策，銷(xiāo)售價(jià)格需在經(jīng)過(guò)政策核定的基準(zhǔn)水平內(nèi)浮動(dòng)。今年6月昆山市成為全國(guó)首個(gè)試點(diǎn)房?jī)r(jià)備案制度的城市，規(guī)定價(jià)格主管部門(mén)對(duì)普通商品房實(shí)行價(jià)格成本備案，并明確商品房利潤(rùn)率不得超過(guò)12％。

　　許多人為此稱(chēng)贊這是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的“積極性作為”。2009年下半年以來(lái)，部分城市的房?jī)r(jià)飛漲已經(jīng)到了不得不調(diào)控的地步了。據(jù)寧夏回族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示，1月份至11月份，寧夏商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙創(chuàng)年內(nèi)新高，銷(xiāo)售面積628．20萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額196．34億元，分別比上年同期增長(zhǎng)41．2％和81．5％。

　　銀川的商品房銷(xiāo)售總額達(dá)到80億元，部分樓盤(pán)的價(jià)格漲幅甚至高達(dá)50％。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在銀川市南部的寶湖附近，一個(gè)樓盤(pán)2009年年初每平方米的房?jī)r(jià)是3000元左右，年底就到了4700元。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀川房?jī)r(jià)或?qū)⒄�體加速進(jìn)入單價(jià)6000元時(shí)代。據(jù)一位有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)介紹，銀川市2009年的商品房均價(jià)大概上漲了22％，相當(dāng)于每平方米上漲680元，遠(yuǎn)高出原來(lái)預(yù)計(jì)的12％。

　　與高亢的房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)的是樓盤(pán)銷(xiāo)售的火暴場(chǎng)面。記者連日來(lái)走訪了一些中高端樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，很久沒(méi)有見(jiàn)到的提前排隊(duì)等待開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象重新出現(xiàn)。由于房源緊張，一些購(gòu)房者走進(jìn)售樓部首先就問(wèn)：“還有房子沒(méi)有？”百姓擔(dān)憂無(wú)房的心理普遍存在�！胺�?jī)r(jià)怎么可能會(huì)下降？不要‘一天一漲價(jià)’就好了，同樣的小區(qū)，朋友幾個(gè)月前買(mǎi)一平方米2000多元，我現(xiàn)在買(mǎi)就漲到4000多元，后悔死了�！眲倓傎�(gòu)買(mǎi)新房的市民小葛說(shuō)。

　　而在這種量?jī)r(jià)齊升的形勢(shì)下，很多開(kāi)發(fā)商似乎并不著急出售，捂盤(pán)沖動(dòng)強(qiáng)烈。在采訪中記者了解到，銀川市很多樓盤(pán)存在各種形式的團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象，也因此引發(fā)很多炒賣(mài)樓號(hào)的行為。在銀川市生態(tài)住宅中心北塔湖附近，很多樓盤(pán)還沒(méi)開(kāi)盤(pán)多數(shù)房源就已經(jīng)被內(nèi)定或團(tuán)購(gòu)，能夠在售樓部購(gòu)買(mǎi)的房源寥寥無(wú)幾。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士反映，現(xiàn)在炒賣(mài)樓號(hào)現(xiàn)象在銀川有所抬頭，前不久一些升值潛力大的樓盤(pán)一個(gè)樓號(hào)甚至炒到8萬(wàn)元，而這些房源很多來(lái)自于內(nèi)部團(tuán)購(gòu)。

　　本月起，寧夏有關(guān)部門(mén)正在想辦法打擊開(kāi)發(fā)商的違法銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售等行為。

　　房?jī)r(jià)瘋漲牛頭為何摁不下

　　盡管政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心很堅(jiān)決，但是一些購(gòu)房者卻表示擔(dān)憂，認(rèn)為很多調(diào)控手段和措施推行起來(lái)可能受挫。開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看漲，可以采取放慢建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)度的方式對(duì)抗，政府的價(jià)格干預(yù)政策怕是只能管一時(shí)，搞不好半年之后房?jī)r(jià)又開(kāi)始猛漲。

　　有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，這樣的規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商雖然能夠形成一定程度的威懾，但在寧夏公布的辦法中，有些規(guī)定仍然不具體。辦法中并沒(méi)有規(guī)定樓盤(pán)的備案價(jià)格如何審查，如果過(guò)了6個(gè)月大限，開(kāi)發(fā)商該如何調(diào)價(jià)？因此執(zhí)行起來(lái)有難度。銀川市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前國(guó)務(wù)院提出要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是調(diào)控一定要有手段，如果要限制房地產(chǎn)商備案價(jià)格后隨意調(diào)價(jià)，就要把它的價(jià)格成本摸清楚。

　　2009年以來(lái)，土地的稀缺性似乎突然被放大了，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情非常高漲，銀川市現(xiàn)有的配套設(shè)施健全、生活便利、升值潛力大的地塊已經(jīng)所剩無(wú)幾，連銀川郊縣的土地都被拍到一畝80萬(wàn)元。如果想要平抑房?jī)r(jià)，還是要增加土地的供應(yīng)量，這樣市場(chǎng)上的供給緊張才能緩解。

　　另外，日益高漲的樓市使投機(jī)性炒作成分加大。經(jīng)歷了金融危機(jī)后，許多投資者對(duì)投資股票、基金等虛擬資產(chǎn)的積極性有所下降，對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的投資意向卻非常濃厚，“手中有房，心中不慌”的心理愈演愈烈�！皯汛�投機(jī)心理買(mǎi)房的人不斷增多，在銀川市越是高檔樓盤(pán)越是火熱�！币患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人說(shuō)。在銀川市的一些新建小區(qū)內(nèi)記者注意到，晚上亮燈居住的用戶稀疏可見(jiàn)，銀川市幾家大型供熱企業(yè)也普遍反映，一到冬天，就會(huì)有不少用戶要求停暖，因?yàn)楹芏嗳速I(mǎi)了房子根本不住。

　　保障性住房建設(shè)的欠賬太多也成為房?jī)r(jià)高漲的因素之一。近年來(lái)，保障性住房建設(shè)在住房建設(shè)中所占比例太低，各地開(kāi)建的積極性仍然不足，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。寧夏科亨置業(yè)公司副總裁楊曉峰說(shuō)：“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)任憑商品房一手遮天，就不可能做到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。對(duì)于社會(huì)保障性住房的認(rèn)識(shí)，不能僅限于對(duì)低收入家庭‘居者有其屋’的保障作用，增大投放量有助于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展�！�

　　遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲要有硬手段

　　寧夏住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就新出臺(tái)的規(guī)定表示，一個(gè)樓盤(pán)備案價(jià)格之后的銷(xiāo)售周期大概三到五個(gè)月，規(guī)定已備案商品房6個(gè)月不得漲價(jià)，是為了保證開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間銷(xiāo)售信息的對(duì)等。

　　一些市民認(rèn)為，對(duì)商品房銷(xiāo)售進(jìn)行價(jià)格干預(yù)是有必要的，政府需要出手穩(wěn)定房?jī)r(jià)。雖然很多城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)已開(kāi)通備案系統(tǒng)向社會(huì)公布樓盤(pán)信息，但是備案的房?jī)r(jià)往往與實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格有很大差距。若是房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，就會(huì)出現(xiàn)房企競(jìng)相通過(guò)土地拍賣(mài)市場(chǎng)高價(jià)拿地，造成地價(jià)節(jié)節(jié)攀升、建房后暫不銷(xiāo)售以取得更大利潤(rùn)和隨意調(diào)價(jià)等違規(guī)行為。

　　寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)鄧宇認(rèn)為，進(jìn)行行政干預(yù)雖然很直接，短期內(nèi)有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是開(kāi)發(fā)商很可能想盡辦法“軟抵抗”，通過(guò)捂盤(pán)延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，等待漲價(jià)時(shí)機(jī)的到來(lái)。目前房?jī)r(jià)猛漲很大程度上是因?yàn)槌醋骱桶迪浣灰祝瑥母�本上�?lái)說(shuō)，穩(wěn)定樓市需要政府間接調(diào)控，當(dāng)務(wù)之急是“一增、一打”，一方面千方百計(jì)增加中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，另一方面打擊愈演愈烈的炒賣(mài)房號(hào)等投機(jī)行為和開(kāi)發(fā)商變戲法式的捂盤(pán)惜售行為。

　　溫家寶總理在日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。一些分析人士認(rèn)為，保障性住房建設(shè)要有嚴(yán)格的計(jì)劃，地方政府要對(duì)保障性住房建設(shè)心中有數(shù)。據(jù)了解，為了加強(qiáng)調(diào)控手段，寧夏從2010年1月起，將從施工單位以及投資主體直接采集相關(guān)數(shù)據(jù)，按月向社會(huì)發(fā)布保障性住房的施工面積、竣工面積，廉租房的施工面積、竣工面積和竣工套數(shù)等數(shù)據(jù)，并監(jiān)控本年對(duì)低收入人群的保障性住房面積和套數(shù)。

　　一些房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，干預(yù)地價(jià)而非直接干預(yù)房?jī)r(jià)是政府調(diào)控樓市重要途徑。地價(jià)過(guò)快上漲必然推高開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)房者不得不接受房?jī)r(jià)連年上漲的現(xiàn)實(shí)。據(jù)了解，銀川市郊縣的商品住宅用地已經(jīng)拍到80萬(wàn)元一畝，一些開(kāi)發(fā)商拿地之后成了燙手山藥，不得不推遲開(kāi)發(fā)時(shí)間，有些開(kāi)發(fā)商干脆退地。此外，政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)還應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，不僅要公開(kāi)土地交易的成本、單價(jià)，還應(yīng)該公開(kāi)一手房的價(jià)格、二手房的價(jià)格，這樣百姓才會(huì)看到真實(shí)的房市信息。